商鋪出租如何進行財稅處理

     經(jīng)營商鋪出租企業(yè)在取得各類收入后如何進行稅務(wù)與會計處理？下面通過案例為大家詳解。

　　案例：甲公司屬于增值稅一般納稅人，主要業(yè)務(wù)是經(jīng)營出租商鋪，其商鋪于2016年4月30日前以自建方式取得。租金收入選擇簡易計稅方法，按5%的征收率繳納增值稅。2016年7月，甲公司發(fā)生下列業(yè)務(wù)：

　　1.向承租方開具發(fā)票收取房屋租金220萬元。

　　2.取得自來水公司開具的增值稅專用發(fā)票，列明銷售自來水1000噸，不含稅銷售單價2.36元，價款2360元，進項稅額70.80元。另外，取得自來水公司開具的增值稅普通發(fā)票，收取污水處理費，每噸單價1.10元，價款1100元，合計支付總價款3530.80元。

　　3.取得供電公司開具的增值稅專用發(fā)票，銷售電力不含稅價款50000元，進項稅額8500元，合計總價款58500元。

　　上述水電費增值稅專用發(fā)票均通過認(rèn)證，進項稅額8570.80元已申報抵扣。按房租合同約定，甲公司于2016年7月向承租方開具發(fā)票全額結(jié)算水電費計62030.80元。

　　甲公司咨詢：1.自來水公司開具的污水處理費普通發(fā)票，本公司能否要求其開具增值稅專用發(fā)票？向承租方收取的污水處理費是否繳納增值稅？2.向承租方銷售電力和自來水，怎樣開具發(fā)票計算繳納增值稅？如何進行會計處理？

　　問題分析如下：

　　1.《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于污水處理費有關(guān)增值稅政策的通知》（財稅〔2001〕97號）規(guī)定，對各級政府及主管部門委托自來水廠（公司）隨水費收取的污水處理費，免征增值稅。因此，自來水公司向甲公司收取污水處理費，開具增值稅普通發(fā)票的做法是正確的，甲公司不能要求開具增值稅專用發(fā)票。向承租方收取污水處理費，不符合免征增值稅條件，應(yīng)與銷售自來水一并開票繳納增值稅。

　　2.甲公司提供房屋經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)，并向承租方銷售電力與自來水，應(yīng)適用兼營業(yè)務(wù)稅務(wù)處理?！敦斦?、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》要求，試點納稅人從事兼營業(yè)務(wù)，其銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額。因此，甲公司應(yīng)分別核算出租收入和水電費銷售額。

　　出租收入按5%的征收率計算繳納增值稅，銷售電力按17%的稅率計算增值稅銷項稅額。甲公司取得增值稅專用發(fā)票進項稅額8500元，向客戶開具增值稅專用（普通）發(fā)票，價款50000元，銷項稅額8500元，應(yīng)納稅額0元（8500-8500）。

　　銷售自來水按13%的稅率計算增值稅銷項稅額?！敦斦俊叶悇?wù)總局關(guān)于簡并增值稅征收率政策的通知》（財稅〔2014〕57號）規(guī)定，屬于增值稅一般納稅人的自來水公司生產(chǎn)銷售自來水，按3%的征收率計算繳納增值稅。甲公司不屬于自來水生產(chǎn)企業(yè)，向承租方收取自來水價款（含污水處理費），應(yīng)按13%的稅率計算繳納增值稅。計算如下：

　　不含稅價款=3530.80÷（1+13%）=3124.60（元）

　　銷項稅額=3124.60×13%=406.20（元）

　　應(yīng)納稅額=406.20-70.80=335.40（元）

　　會計處理：

　　水電費總價款=58500+3530.80=62030.80（元）

　　水電費收入=50000+3124.60=53124.60（元）

　　銷項稅額=8500+406.20=8906.20（元）

　　借：銀行存款62030.80

　　貸：其他業(yè)務(wù)收入53124.60

　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）8906.20